Autor: Ignacio Pérez de Vargas, Estepona

1.- Introducción.-

Con carácter general el art. 1124 del Código Civil dispone que, en las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, cualquiera de las partes está facultada para resolver la relación contractual, con la consiguiente extinción de esta última, en el caso de que la otra parte no cumpla con sus obligaciones. A lo que debemos añadir que una reiteradísima jurisprudencia que desarrolla este precepto ha exigido que, para ejercer esta facultad resolutoria, la parte que insta la resolución debe haber cumplido con sus obligaciones y, a su vez, el incumplimiento de la otra parte haber sido esencial (frustración del fin económico del contrato) y culpable o imputable.

Sin embargo, cuando estemos ante un incumplimiento de la obligación de pago del comprador en la compraventa de inmuebles, el art. 1504 del Código Civil exige un requisito añadido para el ejercicio de la facultad resolutoria por parte del vendedor, lo que constituye una especialidad con respecto al régimen general. Este requisito adicional consiste en la necesaria formulación de un requerimiento de resolución judicial o notarial dirigido al comprador. Así, hasta que el vendedor no haya realizado el mencionado requerimiento válidamente, el comprador podrá pagar y consumar el contrato; o lo que es lo mismo, el contrato no podrá tenerse por resuelto y, consecuentemente, el vendedor no podrá disponer del inmueble.

De ahí que el art. 1504 del Código Civil sea un precepto de extraordinaria relevancia para la resolución de litigios en el ámbito de la compraventa de inmuebles, siendo interpretado y desarrollado por numerosísimas Sentencias del Tribunal Supremo, no siempre pacíficas, en cuanto a cuál debe ser la forma y el contenido del requerimiento resolutorio para que éste sea válido, es decir, para que éste despliegue sus efectos extintivos, imposibilitando el cumplimiento tardío del comprador.

Por tanto, se hace imprescindible analizar el cambio de criterio que ha experimentado la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este asunto.

2.- Ámbito de aplicación.-

Como ya hemos adelantado en el apartado anterior, el art. 1504 del Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla serán aplicables cuando concurran los siguientes elementos:

1) Existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble con precio aplazado, no pudiendo considerarse como tal la promesa de venta ni la opción de compra.

2) Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.

3) Incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago en el plazo pactado.

4) Imputabilidad del referido incumplimiento al comprador, quedando excluidos los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

Cuando concurran los anteriores elementos, el referido precepto legal será plenamente aplicable y, consecuentemente, será necesaria la concurrencia de un quinto requisito (requerimiento judicial o notarial resolutorio) para que la resolución contractual opere de pleno derecho.

La jurisprudencia no siempre ha sido pacífica sobre la forma y el contenido que el citado requerimiento debe reunir para desplegar sus efectos extintivos, lo que ha provocado situaciones de inseguridad jurídica. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha sentando recientemente una línea jurisprudencial que ha venido a resolver la controversia, fijando de forma clara y oportuna cómo debe formularse el requerimiento resolutorio para que éste pueda reputarse válido y eficaz.

3.- Forma del requerimiento resolutorio.-

En cuanto a la forma del requerimiento, el art. 1504 del Código Civil exige expresamente que éste sea judicial o notarial: “… el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial”.

3.1.- Requerimiento notarial.-

La doctrina jurisprudencial clásica interpretó la norma en su sentido literal durante muchos años, estableciendo que la única vía de formular extrajudicialmente el requerimiento era mediante acta notarial.

Por el contrario, en los últimos años, algunas sentencias han hecho una interpretación extensiva del tan mencionado artículo, al admitir el requerimiento resolutorio efectuado mediante medios distintos, pero también fehacientes, como el telegrama o burofax (STS de 17 de julio del 2009). La anterior interpretación encontraba su justificación en que se ajustaba más a la realidad social (STS 26 de febrero del 2004).

De igual manera, en los últimos tiempos, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha sido contradictoria. A título de ejemplo podemos citar la Sentencia de fecha 13 de febrero del 2007 de la Audiencia Provincial de Guadalajara, que admite el burofax “en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido”, así como podemos encontrar numerosas sentencias que, por el contrario, han acogido el criterio tradicional de inadmitir otras formas distintas de las expresamente previstas en la norma (SAP Alicante de 13 de febrero del 2006).

Pues bien, la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo viene a zanjar definitivamente la controversia, al acordar con toda claridad que procede “mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 al requerimiento efectuado mediante burofax”.

Mayor claridad no cabe, la única vía extrajudicial válida para resolver el contrato e impedir el pago extemporáneo del comprador será la formulación del requerimiento a través del fedatario público notarial, no siendo admisible ningún otro medio aunque éste sea fehaciente.

3.2.- Requerimiento judicial.-

En cuanto al requerimiento judicial, la jurisprudencia tradicional rechazaba de forma unánime que la demanda de resolución tuviera el carácter de requerimiento judicial y, por ende, también rechazaba que con su mera presentación pudiera tenerse por cumplido el requisito del requerimiento. En esta línea, la clásica Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996 afirma con total rotundidad que “la jurisprudencia ha dicho repetidamente que no tiene carácter de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda”.

Sin embargo, el referido criterio, que hasta ahora se había mantenido, ha sido modificado por la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo, que ha atribuido a la presentación de la demanda el carácter de requerimiento judicial, disponiendo al respecto que “debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el art. 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad”.

Este cambio de criterio tiene una extraordinaria relevancia práctica porque la mera presentación de la demanda de resolución de contrato de compraventa de inmuebles por parte del vendedor frente al comprador será suficiente para resolver de pleno derecho el contrato, siempre y cuando esté debidamente fundada, no siendo necesaria la formulación de requerimiento previo alguno. Así, desde el momento en que el comprador sea emplazado para contestar a la demanda, éste no podrá pagar el precio, es decir, no podrá consumar el contrato, teniendo la resolución efectos retroactivos a aquel momento.

4.- Contenido del requerimiento resolutorio.-

Con respecto al contenido del requerimiento, el criterio unánime, que se mantiene invariable, es que, ya sea judicial o notarial, el requerimiento tendrá que contener claramente la voluntad de resolver el contrato, para que aquél sea válido y eficaz (entre otras muchas las STSS 19 de enero de 1984 y 23 de marzo del 2006). Con lo que conviene subrayar que ni el requerimiento de pago ni el requerimiento de cumplimiento del contrato producirán el referido efecto extintivo.

Si bien, la jurisprudencia sí acepta la compatibilidad entre el requerimiento de cumplimiento y el resolutorio, es decir, considera como válidamente formulado a efectos de la resolución del contrato, el requerimiento que primero exige al comprador el cumplimiento del contrato y, subsidiariamente, le advierte de que, en caso de no efectuar el pago, el contrato quedará resuelto de pleno derecho.

Estepona, a 9 de abril del 2012

Ignacio Pérez de Vargas, Estepona

Pérez de Vargas Abogados

LA NUEVA LEY DE TURISMO DE ANDALUCÍA ( LEY 13/2011 ) HA ENTRADO EN VIGOR EL DIA 31 DE ENERO DE 2012.- El día 31 de diciembre de 2011 se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía ( BOJA ) la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, Ley de Turismo de Andalucía y según su Disposición Final quinta entraba en vigor al mes de su publicación en el BOJA, es decir, el día 31 de enero de 2012.

1.- Introducción.-
La citada norma viene a derogar la hasta ahora vigente Ley 12/1999, de 15 de Diciembre de Turismo. Quizás las novedades más relevantes que introduce la Ley son las previsiones de carácter turístico-territorial que incorpora, previendo la norma una serie de instrumentos de planificación y ordenación de los recursos turísticos de Andalucía. Así, el instrumento básico previsto en la Ley es el Plan General de Turismo. Además de éste, están previstos otros instrumentos que deberán ajustarse al referido Plan General. Estos otros son los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas; la Estrategia de Turismo Sostenible de Andalucía; los Programas de Recualificación de Destinos; los Planes Turísticos de Grandes Ciudades y los Programas de Turismo Específico. Centraremos nuestros comentarios sobre la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía en dos aspectos, de una parte, la definición del suelo calificado de "uso turístico" modificando la LOUA, y de otro, en la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico.

2.- Modificación de la LOUA en cuanto a la definición del suelo calificado de "uso turístico".- La Disposición Final segunda de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía modifica la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía ( LOUA ) añadiendo una nueva Disposición Adicional novena con el título de "Caracterización del suelo calificado de uso turístico", para el que establece la obligatoriedad de tener un porcentaje superior al cincuenta por ciento de edificabilidad del ámbito del Sector, dedicado a establecimientos de alojamiento turístico que cumplan los requisitos de uso exclusivo y unidad de explotación. Dicho porcentaje se puede reducir en cinco puntos porcentuales, siempre que la edificabilidad se destine a otros servicios turísticos definidos como tales en la legislación turística.

3.- Establecimientos de Alojamiento Turístico.
La Ley regula los Establecimientos de Alojamiento Turístico en los arts. 40 a 54 de la Sección 1ª, Capítulo III, Título V. La Ley establece que pueden ser Establecimientos de Alojamiento Turístico los siguientes : Establecimientos Hoteleros, Apartamentos Turísticos, Campamentos de turismo o Campings, Casas Rurales y cualquier otro que se establezca reglamentariamente. De forma específica, atendiendo a la ubicación territorial de los Establecimientos y respetando las determinaciones de ordenación territorial y urbanística, reglamentariamente podrán establecerse requisitos consistentes en :
- La fijación de un parámetro mínimo, expresado en metros cuadrados de parcela, por cada plaza o unidad de alojamiento turístico.
- La determinación de la superficie de parcela mínima para su emplazamiento.

3.1.- Principio de unidad de explotación.- Se establece una regulación más pormenorizada del principio de unidad de explotación que la anterior norma prácticamente se limitaba a mencionar. Así, el artículo 41 define la unidad de explotación como "la afectación a la prestación del servicio de alojamiento turístico de la totalidad de las unidades de alojamiento integrantes de la edificación, o parteindependiente y homogénea de la misma, ocupada por cada establecimiento, siendoejercida la gestión del conjunto por una única empresa titular."La empresa explotadora deberá acreditar ante la Administración turística, en la formaestablecida reglamentariamente, la titularidad que le habilite para la explotación de latotalidad de las unidades de alojamiento turístico que constituyen el Establecimiento. Lavigencia de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía quedará condicionada al mantenimiento de la titularidad de todas las unidades de alojamiento, y de no ser así, procederá la modificación o revocación de la inscripción, si bien, se permite que porcausa no imputable a la empresa explotadora, un porcentaje igual al 10% o inferior delas unidades de alojamiento en régimen de división horizontal no estén incorporadas ala unidad de explotación, sin que procedan medidas sancionadoras. El mismo precepto dispone cuáles son las actuaciones que contrarían el principio de unidad de explotación y que, por ende, se prohíben, constituyendo su vulneración unainfracción calificada como muy grave. Además de constituir una infracción, tal vulneración puede implicar la modificación o pérdida de la inscripción en el Registro de Turismo:

- Destinar las unidades de alojamiento a un uso distinto al de alojamiento turístico, ya sean residenciales u otros.
- La existencia de unidades de alojamiento, cuya explotación no corresponda a la empresa titular.

3.2.- Establecimientos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines. - Una de las novedades más relevantes de la nueva Ley es la mención expresa que se realiza a la posibilidad de que los Establecimientos se constituyan en régimen de propiedad horizontal. Así, el artículo 42 dispone que se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal los Establecimientos que tengan una categoría mínima de cuatro estrellas ode tres llaves. En cualquier caso, estos Establecimientos deben someterse al principio de unidad de explotación. Si se constituye un régimen de propiedad horizontal deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad mediante Nota Marginal lo siguiente:

- La afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento.
- La cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora.

El mismo artículo (42) que permite la constitución del régimen de propiedad horizontal dispone que se deberá garantizar que en ningún caso las personas propietarias ocesionarias podrán darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, entendiéndose como uso residencial lo siguiente:

- El reconocimiento en el contrato que se firme con la empresa explotadora de unareserva de uso, o de un uso en condiciones ventajosas, a las personaspropietarias de las unidades de alojamiento por un periodo superior de dosmeses al año.
- El uso de la unidad de alojamiento por parte de las personas propietarias por unperiodo superior a dos meses al año.

3.3.- Establecimientos hoteleros.- Por su parte, se mantiene la clasificación de los Establecimientos Hoteleros en los siguientes grupos: Hoteles, Hoteles-Apartamentos,Hostales y Pensiones. La nueva norma prevé expresamente la compatibilidad en el mismo inmueble de:

- Hoteles y hoteles-apartamentos siempre que sean de la misma categoría.
- Hoteles u hoteles-apartamentos con establecimientos de apartamentos turísticos pertenecientes al grupo edificios/complejos, siempre que sean de similar categoría.

Dicha previsión no figuraba en la Ley 12/1999, pero sí en el Decreto 47/2004 de Establecimientos Hoteleros, el cual no ha sido derogado expresamente. Por ello hay que entender que los requisitos citados habrá que complementarlos con los que figuran en el artículo 7 de dicho Decreto.

3.4.- Apartamentos turísticos.- En cuanto a los Apartamentos Turísticos nos encontramos con la novedad consistente en que los mismos se clasifican en:

- Edificios/Complejos, definidos como aquellos Establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
- Conjuntos, definidos como aquellos Establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupos de inmuebles, contiguos o no, ocupando solo una parte de los mismos.

3.5.- Régimen de aprovechamiento por turno de Establecimientos de alojamiento turístico.- Con respecto a los Inmuebles de uso turístico en régimen de aprovechamiento por turno que en la Ley de Turismo de 1999 figuraban como un tipo de Establecimiento de alojamiento turístico más, el artículo 49 de la nueva Ley establece la posibilidad de comercializar en régimen de aprovechamiento por turno las unidades de alojamiento de cualquiera de los Establecimientos. En este caso, también se deberá cumplir el principio de unidad de explotación.

4.- Conclusiones.- De las dos materias de la Ley 13/ 2011 de Turismo de Andalucía, que hemos analizado, resaltamos los siguientes aspectos :

4.1.- La modificación de la LOUA en cuanto a la definición del suelo calificado de "uso turístico".

4.2.- La regulación por vía reglamentaria de la densidad máxima de plazas o unidades de alojamiento por metro cuadrado de suelo, y a su vez, el establecimiento de parcela mínima para la implantación de cualquier tipo de Establecimiento de alojamiento turístico.

4.3.- La posibilidad de constituir un régimen de propiedad horizontal en todos los tipos de Establecimientos, incluyendo los hoteleros, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

4.4.- La dificultad de compatibilizar el principio de unidad de explotación, que obliga a la empresa explotadora a obtener un título que le habilite la explotación de todas las unidades de alojamiento turístico, con un margen máximo del 10%, que pudieran estar excluidas de dicha unidad de explotación, con el régimen de propiedad horizontal, que permite la transmisión a terceros de cada una de las unidades de alojamiento que integran el Establecimiento.

4.5.- La posibilidad de compatibilizar la existencia de Hoteles y Hoteles Apartamentos en el mismo Edificio o Complejo, y a su vez, de éstos con los Apartamentos turísticos.

4.6.- La posibilidad de establecer el régimen de aprovechamiento por turno en todos los tipos de Establecimiento de alojamiento turístico, incluidos los hoteleros.

Estepona, a 6 de febrero de 2012.

Pérez de Vargas Abogados